La percepción de la demanda con respecto a cuales son los atributos más importantes a la hora de comprar una vivienda va cambiando con el tiempo. Cómo participes de este mercado (desarrolladores, comercializadores o analistas) debemos tratar de conocer e interpretar a los deseos, preferencias y exigencias de los compradores de viviendas. Si analizamos la encuesta realizada en conjunto por Revista Mercado y Reporte Inmobiliario a usuarios de ambos medios podemos observar que factores como seguridad, accesibilidad y disponibilidad de espacios verdes fueron tomados como elementos fundamentales cuando se les preguntó:

¿Cuál/es de los siguientes aspectos considera el más importantes?

 

La iluminación natural y el estado de mantenimiento son atributos que siempre fueron tomados en cuenta, sin embargo la calidad formal y el diseño de los detalles hoy son elementos muy valorados por el comprador, tanto como las visuales hacia sitios abiertos, según se pudo verificar en los resultados de las respuestas:

¿Cuál de las siguientes cualidades es la que primero valora?

Pero debemos ser además muy cuidadosos a la hora de evaluar estos atributos; todos sabemos hoy que los amenities no pueden faltar en un proyecto apuntado a los segmentos socioeconómico medios-altos, sin embargo tenemos que tener en cuenta a la hora de comparar distintos inmuebles o proyectos cual de estos amenities son los que son más valorados por la gente. Hoy sin lugar a dudas piscina y gimnasio son los más elegidos y por lejos:

Para un edificio de departamentos a estrenar. De los siguientes amenities: ¿Cuál/es considera que no deberían faltar?

En base a los datos de estas encuestas se podrían elegir atributos que nos permitan comparar a unos inmuebles con otros y a cada uno de estos atributos darles distintos pesos, según las respuestas de la posible demanda. De esta forma podríamos armar un modelo de comparación en el que a cada elemento que comparemos sea el que realmente valora la gente y además darle el peso relativo adecuado:

Esta correcta elección de los atributos y de sus respectivos pesos relativos al momento de evaluar una propiedad ya existente o próxima a desarrollarse nos permitirán acercarnos muchísimo mejor al valor de mercado.

La utilización de estas herramientas junto a la confección de mapas de dispersión nos posibilitarán ver gráficamente el valor al que se debería comercializar el inmueble según sus atributos, los atributos de la competencia y los valores de oferta de la competencia. Debemos tener en cuenta cuando utilizamos esta herramienta que si partimos desde el punto de equilibrio que nos muestra el gráfico dependerá de dónde ubiquemos el valor definitivo en base a los tiempos de venta que se quieran lograr.

fuente reporte inmobiliario